Детали процесса покупки и продажи недвижимости в Израиле

Сделка с недвижимостью, начиная с выбора квартиры, дома или земли для застройки и заканчивая получением прав на недвижимость в Израиле – это процесс, состоящий из нескольких этапов.

Юридическая правильность осуществления сделки обеспечевается адвокатом. Каждая сторона вправе привлечь своего адвоката. Часто, стороны выбирают услуги одного адвоката, гонорар которого оплачивается обеими сторонами – наём одного адвоката может значительно упростить сделку.

Выбор адвоката происходит исходя из полученных рекомендаций. Агентство недвижимости в Израиле может рекомендовать сторонам практикующего адвоката, специализирущегося на оформлении недвижимости и имеющего за плечами многолетний опыт юридического оформления сделок с недвижимостью.

Стоимость услуг адвоката, представляющего одну из сторон, как правило, составляет не менее 0.5% от стоимости квартиры, если сделка не имеет дополнительных внутренних сложностей. Сумма гонорара не включает в себя расходы, которые потребуются адвокату для регистрации документов, и к ней добавляется н.д.с (16.5% от суммы гонорара).

Многие сделки начинаются с составления договора о намерениях, дабы гарантировать предстоящую сделку. В договоре о намерениях продавец и покупатель в общих чертах выражают обоюдное желание вступить в договорные отношения по сделке с конкретной недвижимостью. Такой предварительный договор намерений, предусматривает вручение — при подписании его — символической суммы (в размере нескольких тысяч долларов) продавцу, в качестве залога. Залог входит в общую стоимость объекта недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи. Стороны могут договориться, что в случае отказа покупателя от сделки, залог будет являться штрафом, за невыполнение обязанностей. В договоре о намерениях должны быть описаны штрафные санкции налагаемые на сторону, которая нарушит договор – чаше всего речь идёт о штрафе в размере 10% от суммы сделки.

Окончательный договор, составленный адвокатами сторон, детально описывает действия сторон, сроки платежей и передачи недвижимости во владение покупателя, а также обязанности и права сторон в процессе осуществления сделки.

В обязанности адвоката(ов) сторон, перед подписанием договора входит проверка регистрации недвижимости и полноценности прав продавца. Также, покупатель должен удостовериться, что продавец не совершил незаконных достроек, ответственность за устранение которых (с точки зрения органов юрисдикции), может лечь в дальнейшем на покупателя.

Как правило, часть стоимости квартиры оплачивается продавцу в виде аванса в момент подписания договора. Далее, стороны договариваются о поочерёдности последующих платежей, размеры которых устанавливаются в зависимости от платёжеспособности сторон, и в соответствии с предоставлением необходимых справок продавцом, наличие которых необходимо для перерегистрации недвижимости.

Одновременно с подписанием договора и оплатой аванса, покупатель имеет право подать просьбу на получение регистрационной записи в бюро регистрации недвижимости. Такая запись производится в момент подачи просьбы и представляет собой барьер перед продавцом, который захочет отменить сделку с покупателем и продать квартиру третьей стороне (например, появившемуся позже покупателю, который предложит продавцу более крупные суммы за недвижимость в Израиле).

Остаток платится после получения документов о регистрации квартиры на имя покупателя в момент передачи ключей квартиры и получения квартиры от продавца. В случае отсутствия полного пакета документов и справок, необходимых для перерегистрации недвижимости и свидетельствующих об отсутствии долгов со стороны продавца, часть оставшейся суммы не передаётся продавцу, а вручается в доверительное хранение адвокату, для оплаты невыплаченных долгов или расходов.

Любой объект недвижимости в Израиле – вилла, квартира в доме, котедж, земельный участок – имеет точное обозначение, и как правило, права владельцев недвижимости обозначены в бюро регистрации недвижимости. Некоторые участки земли в Израиле, до сих пор не получили отдельного обозначения в бюро регистрации недвижимости – владение такими участками обычно регистрируется управлением недвижимости Израиля.

Любая сделка купли – продажи недвижимости всегда сопряжена с собиранием документов об уплате налогов, снятии залогов, выплате или переводе ипотечных ссуд со стороны продавца или получение таких ссуд для покупателя, и т.п. и т.д. – набор документов зависит от конкретной ситуации. Налоговые органы проверяют поданные адвокатами декларации сторон сделки, исчисляют размеры налогов.

Покупатель обязан платить за покупку налог, размер которого зависит прежде всего, от владения недвижимостью в Израиле.

Если речь идёт о купле первой квартиры (виллы), размер налога вычисляется согласно следующим трём ступеням:

• Первая ступень – купля первой квартиры стоимостью до 907,700 шекелей не облагается налогом.
• Вторая ступень – если цена квартиры превышает 907,700 шекелей, то сумма от 907,700 шекелей до 1,275,690 шекелей облагается налогом в размере 3.5% от стоимости квартиры.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 1,275,690 шекелей, будет оплачен налог в размере 12,879.65 шекелей.
• Третья ступень – если цена квартиры превышает 1,275,690 шекелей, то любая последующая сумма будет обложена налогом в размере 5% от стоимости квартиры.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 3,000,000 шекелей, будет оплачен налог в размере 99,095.15 шекелей.

Если покупатель уже является владельцем недвижимости в Израиле (и не собирается продать свою недвижимость в связи с куплей новой недвижимости взамен существующей), размер налога вычисляется согласно следующим двум ступеням:

• Первая ступень – если цена квартиры не превышает 772,310 шекелей, тогда сделка облагается налогом в размере 3.5% от стоимости квартиры.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 772,310 шекелей, будет оплачен налог в размере 27,030.85 шекелей.
• Вторая ступень – если цена квартиры превышает 772,310 шекелей, то любая последующая сумма будет обложена налогом в размере 5% от стоимости квартиры.
К примеру, за квартиру, стоимость которой 3,000,000 шекелей, будет оплачен налог в размере 138,415.35 шекелей.

Купля участка на застройку всегда облагается налогом в размере 5% от стоимости участка.

Налоги, связанные с продажей недвижимости, обычно оплачивает продавец, если у него нет соответствующих льгот. Сумма данных налогов также зависит от наличия дополнительной недвижимости во владении продавца и, в частности, от того, продавал ли продавец другую недвижимость за последние 4 года.

Хотелось бы заметить отдельно, что в Израиле нет дополнительных налогов или ограничений для иностранных граждан, приобретающих недвижимость за рубежом в Израиле. При покупке недвижимости предъявляется действующий паспорт иностранца. Для облегчения процесса сделки во время своего отсутствия в стране, иностранец может оставить нотариальную доверенность на своего родственника или другое доверенное лицо, уполномочив вести переговоры от его имени или подписывать необходимые документы. Проще всего назначить таким доверенным лицом агента по недвижимости, который представляет интересы иностранного гражданина.

Все коммунальные платежи с момента покупки недвижимости переходят на покупателя. В многоквартирном доме уборка лестниц, содержание газонов, освещение, обслуживание лифтов, домовой канализации – оплачивается владельцами вскладчину, через домовой комитет.

Владелец недвижимости должен платить кроме обычных коммунальных налогов еще и муниципальный налог, так называемую «арнону», размер которой зависит от площади жилья, от престижности района, и в каждом городе – разный. Его величина – от сотни шекелей до нескольких тысяч шекелей в месяц, и он оплачивается раз в два месяца.

Стоимость недвижимости напрямую связана с престижностью района. Риелторы владеют точной информацией связанной с оценкой недвижимости. Общепринятый гонорар риелтора составляет 2% + н.д.с. от стоимости недвижимости.

Иногда, для точной оценки стоимости недвижимости приглашается оценщик, который устанавливает стоимость недвижимости руководствуясь, в том числе, существующей статистикой последних сделок.

Недвижимость за границей в Израиле устойчива в цене и признана надёжной областью вложения средств и инвестиций.