1. Предварительный выбор объекта и подписание соглашения о выборе объекта с нами.
2. Выезд на место и осмотр объекта недвижимости за рубежом в Израиле.
3. Привлечение независимого адвоката (по желанию клиента).
4. Подписание продавцом и покупателем «протокола о намерениях» («зихрон дварим»). Такой предварительный акт предусматривает вручение покупателем продавцу резервной суммы в размере нескольких тысяч долларов (в зависимости от стоимости недвижимости и условий продавца сумма может). Протокол о намерениях служит гарантией осуществления сделки и основанием для снятия недвижимости с продажи в течение резервационного срока. Залог становится частью стоимости квартиры с момента подписания окончательного договора купли-продажи.
5. Перед подписанием окончательного договора происходит проверка адвокатом сторон (или адвокатом риэлтора/посредника) регистрации недвижимости и полноценности прав продавца. Адвокат так же проверяет «чистоту» квартиры, то есть — наличие регистрации на имя продавца, завершенность регистрации, соответствие квартиры проекту и т. п., а также — отсутствие на ней арестов, долгов, штрафов и прочих обременений.
6. Составление адвокатом окончательного договора купли-продажи, подписание его сторонами и, как правило, одновременное внесение покупателем авансовой суммы.
7. Одновременно с подписанием договора и оплатой аванса, покупатель получает право подать просьбу на получение регистрационной записи о намерении совершить сделку купли-продажи. Такая предупредительная запись производится в бюро регистрации недвижимости непосредственно в момент подачи просьбы.
8. Следующий этап заключается в сборе документов об уплате налогов, снятии залогов, переводе ипотечных ссуд со стороны продавца или получение таких ссуд для покупателя, и т. п. и т. д.— набор документов зависит от конкретной ситуации. Налоговые органы проверяют поданные адвокатом декларации сторон сделки, исчисляют размеры налогов. Покупатель обязан платить за покупку («мас рехиша»).Налог на продажу («мас кния»), налог на повышение ценности недвижимости («мас шевах») платит продавец, если у него нет соответствующей льготы.
9. Собранные документы адвокат подает в бюро регистрации недвижимости, и владение квартирой переводится на имя покупателя. Остаток стоимости по сделке платится после оформления документов о регистрации квартиры на имя покупателя, в момент передачи ключей, то есть — получения квартиры от продавца.
Дополнительные расходы при покупке.
1. Оплата услуг адвоката — около 1,5% от стоимости приобретаемой недвижимости, плюс НДС в размере 15,5% от суммы гонорара.
2. Проверка наличия регистрации на имя продавца — госпошлина в размере около 20–40 долл. США
3. Подача просьбы сделать запись о намерении совершить сделку «купли-продажи»в бюро регистрации недвижимости — госпошлина в размере около 60–70 долл. США.
4. Налог на покупку недвижимости.
На вторичном рынке, как например в Италии, так и Израиле комиссию платят обе стороны – по 2.5% от стоимости недвижимости. Важно помнить: при продаже новостройки комиссию агенту всегда платит компания-застройщик. На вторичном рынке, как например в Италии, так и Израиле комиссию платят обе стороны.
Если у покупателя нет недвижимости на территории Израиля :
- Покупка квартиры стоимостью до 907700 шекелей (по примерному курсу на ноябрь 2008 г.— около 3,74 шекелей за 1 долл. США — 243000 долл. США) — не облагается налогом.
- Если цена квартиры превышает 907 700 шекелей, то сумма от 907 700 шекелей до 1275 690 шекелей (примерно от 243000 до 341000 долл. США) облагается налогом в размере 3,5% от стоимости квартиры.
- Если цена квартиры превышает 1275 690 шекелей (т. е. примерно 341000 долл. США), то любая последующая сумма будет обложена налогом в размере 5% от стоимости квартиры.
Если покупатель уже является владельцем недвижимости в Израиле (и не собирается продать свою недвижимость в связи с куплей новой недвижимости взамен существующей), размер налога вычисляется согласно двум ступеням :
- Если цена квартиры не превышает 772 310 шекелей (т. е. около 206400 долл. США), то сделка облагается налогом в размере 3,5% от стоимости квартиры.
- Любая последующая сумма будет обложена налогом в размере 5% от стоимости квартиры.
Налоги и расходы на содержание недвижимости.
1. Ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью — «арнона», в среднем он составляет 1 000 долл. США в год. Его обязаны платить все владельцы недвижимости (в случае если квартира сдана в аренду — выплачивается арендаторами). Размер «арноны» зависит от целого ряда параметров : площади здания, его предназначения, категории, под которую подпадает каждое помещение здания (жилые комнаты, парковка, склад и т. д.) и месторасположения. Стоимость арноны для помещений с одинаковым метражом, но в различных регионах может отличаться в несколько раз. Сумма устанавливается городскими муниципалитетами.
2. Электроэнергия: около 41,7 агорот (около 0,11 долл. США) за 1 кВт/ч
3. Водоснабжение: 3 шекеля/м3 (около 0,8 долл. США)
4. Телефония: Установка телефонной линии стоит 179 шекелей (около 47,8 долл. США)
