Несколько советов перед покупкой недвижимости в Израиле :1) Больше не значит лучше. Одно из главных правил от собственников роскошных домов заключается в том, что им не нужна недвижимость ненормального размера. Многие собственники огромной недвижимости стараются уменьшить ее размер.
Сейчас встречается много богатых людей, которые собираются уменьшить размер своего дома. Основная причина – стабильность и экономия на налогах и других платежах. Большая недвижимость в кризис теряет спрос.
2) Твой дом всегда будет требовать много работы
Владение большой недвижимостью доставляет постоянное большое количество забот о ее обустройстве, уборке и присмотре, обслуживании и охране.
3) Владение недвижимостью не гарантирует доходов или богатства
Перед приобретением недвижимости определитесь, какую именно недвижимость Вы хотите приобрести. Вопросы, которые следует себе задать :
- Цель покупки?
- Как часто Вы будете пользоваться Вашей недвижимостью?
- Кто будет обслуживать ваш дом или квартиру в Ваше отсутствие?
- Насколько важна для Вас близость к пляжу, супермаркету, автобусной остановке, или наоборот важна удаленность от цивилизации и близость к морю?
- Готовы ли Вы делать легкий ремонт, или жильё должно быть уже с ремонтом? Готовы ли вы к капитальному ремонту-реконструкции?
- Только новостройка или вторичный рынок тоже рассматриваем?
- Определите Ваш бюджет на покупку!
Поговорите с двумя или тремя агентами, специализирующимися на продаже недвижимости в Израиле. Опишите дом или квартиру, которую Вы бы хотели приобрести, и спросите, сколько это будет стоить. Спросите у агента совет, в каком месте Израиля Вам следует покупать жильё.
Попросите агента выслать Вам описания нескольких объектов недвижимости за рубежом в Израиле, которые соответствуют Вашим критериям, желательно, с фотографиями и планировками. Либо, сообщите Ваш бюджет и попросите прислать предложения, соответствующие Вашему бюджету. Таким образом, Вы узнаете степень подготовленности агента, его знание рынка, а также получите примерное представления о ценах на нужную Вам недвижимость за границей в Израиле.
Кроме того, Вы оцените профессионализм, учтивость и доброжелательность агента. Советуем Вам выбрать наиболее понравившегося Вам агента и работать только с ним ( или с ней). Будьте честны и открыты в отношении с Вашим агентом. Агенты это ценят и, во-первых, уделят Вам значительно больше своего времени и энергии, во-вторых, будут с Вами искренни в отношении всех преимуществ и недостатков предлагаемых к покупке объектов и рисков их приобретения.
Не рекомендуем работать с несколькими агентами параллельно. Агенты это почувствуют и потеряют интерес к такому клиенту.
Рекомендуем выбрать лучшего, и работать только с ним. Верность порождает ответную верность. Выясните в самом начале отношения с агентом план Вашей совместной работы по поиску и покупке дома или квартиры Вашей мечты. Узнайте у агента, какие будут у Вас дополнительные расходы по приобретению, регистрации и владению недвижимостью. В отношении комиссионных, имейте в виду, что, как правило, комиссионные платит продавец.
Размер комиссионных в Израиле варьируются в диапазоне 2 – 3% от продажной цены дома или квартиры. Хотя, бывают и исключения. Например, Ваш агент нашёл для Вас идеальный объект, полностью соответствующий Вашим критериям и по отличной цене. Но собственник не хочет платить комиссию. Если Вы в жёсткой форме заявите агенту, что Вы ни при каких обстоятельствах не будете платить комиссионные, то тогда Вы про эту квартиру и не узнаете. Ваш агент Вам её просто не предложит.
Поэтому, советуем быть гибкими в отношении вопроса комиссионных. Предложите заплатить комиссию в исключительном случае, когда продавец не платит, или платит совсем мало, но квартира уж очень хороша и цена приемлемая для Вас. Вообще, наш многолетний опыт показывает, что, чем более доверительные у Вас сложились отношения с Вашим агентом, тем легче и приятнее пройдёт процесс поиска квартиры или дома, и тем удачнее будет покупка недвижимости.
Ваш агент подготовит несколько лучших объектов для физического просмотра в удобное для Вас время. Не настаивайте на том, чтобы получить до просмотра подробные описания в письменном виде, фотографии поэтажные планы объектов, которые собирается показать Вам Ваш агент. Дело в том, что события в сфере недвижимости могут происходить стремительно, особенно в отношении уникальных и недооцененных объектов.
Бывает так, что объект только что появился на рынке и недооценен. Пока Ваш агент делает фотографии, добывает для Вас поэтажны планы и детальные описания, эту квартиру (или дом) уже посмотрят и купят другие. Поэтому наш совет – требуйте фотографии, описания, планировки объектов только на этапе выбора агентов и знакомства с рынком. Когда же вы определились с выбором агента, доверьтесь ему (или ей) и поезжайте смотреть те объекты, которые Ваш агент хочет Вам показать. Поверьте, хороший агент не менее чем Вы, заинтересован в успешной сделке и понимает, что сделка состоится только в том случае, если Вы влюбитесь в показанный Вам объект. А Вы выбрали хорошего агента.
Вы посмотрели несколько вариантов и выбрали один, который Вам понравился. Следующий шаг – сделать, через Вашего агента, предложение продавцу. Не рекомендуется вступать в прямые переговоры с продавцом по ряду причин. Основная причина – когда продавец и покупатель ведут переговоры об условиях купли-продажи недвижимости через опытного посредника, сделка происходит легче. Ведь задача посредника – нейтрализовать мешающие сделке эмоции. А купля – продажа недвижимости, особенно в Израиле, может быть весьма эмоциональным событием.
Если что-то идёт не так, посредник часто берет удар на себя, сглаживает противоречия, предлагает компромиссные решения. Например, агент может доставить предложение покупки объекта от имени покупателя продавцу по заведомо низкой цене. Если бы такое предложение сделал сам покупатель напрямую продавцу, тот мог бы счесть это предложение оскорбительным и не пожелал бы продолжать переговоры с таким покупателем. Ведь многие продавцы эмоционально привязаны к своему дому, который кажется им лучшим в мире. Опытный же агент найдет нужные слова и выполнит установку покупателя купить по наименьшей цене, этом не допустит ошибки, которая может повлечь за собой срыв сделки.
Переговоры заключается в передаче предложений и контрпредложений, а иногда и контрпредложений от покупателя продавцу через агента и обратно. В предложении участвует не только вопрос цены объекта, но и множество других важных условий, о которых опытный агент сообщит своему клиенту, что их также необходимо согласовать и внести в договор купли-продажи. В числе этих условий :
- порядок расчётов,
- даты платежей,
- дата перехода права собственности от продавца к покупателю, гарантии для покупателя,
- гарантии для продавца,
- штрафные санкции в случае задержек платежей или сроков перехода права собственности (или сроков строительства, если речь идёт о строящемся объекте),
- технические вопросы строительства, эксплуатации и обслуживания здания,
- вопросы налогообложения,
- опись предметов, включенных в цену объекта.
Плодом успешных переговоров является хорошо написанный договор купли-продажи, который подписывается на иврите, английском и русском языках. Иногда, в процессе создания текста договора и проверке правоустанавливающих документов участвует и юрист. В этом случае, необходимо заранее выяснить, чьи интересы представляет этот адвокат.
Как правило, кто адвокату платит, того интересы он и представляет. Хотя это не всегда так. В нашей практике бывали случаи, когда за услуги адвоката платит покупатель, а адвокат действует в интересах продавца. Это так называемая навязанная услуга. Поэтому, рекомендуем, если сделка сложная и есть необходимость в услугах адвоката, чтобы Ваши интересы представлял адвокат, который не связан в продавцом.
Порекомендовать Вам опытного, при этом недорогого адвоката – одна из задач Вашего агента. Убедитесь, что помимо проверки юридической чистоты квартиры (правоустанавливающих документов) и подготовки договора-купли продажи и регистрации его, в списке оказываемых по договору услуг, содержится, и обязательство адвоката оформить переход права собственности к покупателю.
После подписания и регистрации договора купли-продажи в установленный договором срок (обычно, в течении 10-ти дней) происходит оплата, полная (если речь идёт о вторичном или готовом жилье), или частичная (если это строящийся объект).
Бывают случаи, когда продавцы соглашаются принимать оплату в рассрочку (на один год или даже на два года) и на уже построенный объект (и вторичное жильё). Оплата происходит по перечислению, со счёта покупателя на счёт продавца. Расчёты наличными при покупке недвижимости в Израиле не приняты.
Некоторым покупателям удобно платить за квартиру с оффшорных счетов или со счетов компаний. В таких случаях рекомендуем заблаговременно выяснить, позволяет ли банк продавца принимать платежи за третьих лиц и с оффшорных счетов.
Через некоторое время после полной оплаты цены квартиры происходит переход права собственности к новому владельцу. Вы можете спокойно жить в Вашей новой квартире или доме, ведь Вы сразу после произведения оплаты (а иногда и до) уже получите ключи от продавца. Договор купли-продажи и документ, выданный Вам продавцом о том, что оплата за квартиру полностью произведена, являются достаточными доказательствами Вашего права собственности для всех практических целей, например, для проживания в Вашей новой квартире или сдаче её в аренду.
После покупки недвижимости Ваш агент может быть Вам продолжать оставаться Вам полезным в плане помощи с налаживанием быта в Израиле, поиска мебели и других необходимых для нового жилья предметов, приобретения или аренды автомобиля, подключения кабельного телевидения, возможно, в управлении недвижимостью, сдачи её в аренду и т.д.
Будем рады ответить на любые дополнительные вопросы, касающиеся процесса приобретения или продажи недвижимости в Израиле. Наши партнёры и мы всегда к Вашим услугам!
